רכישת דירה חדשה בימינו, היא לא צעד פשוט, הרי בועת הנדל"ן שהולכת וגדלה אינה מאפשרת לכל אחד מאיתנו לרכוש דירה משלו. אך אם התמזל מזלכם והצלחתם לרכוש דירה חלומית, חשוב לבצע בדיקות מקיפות לדירה, כדי שתהיו בטוחים שבצעם את הבחירה הטובה ביותר. לעיתים, איכותיות הבנייה אינן גבוהות במיוחד בדירות יד שנייה שאינן חדשות וקיימים לא מעט ליקויים אותם ניתן למצוא בעת בדיקת דירה לפני רכישה. לכן, דקה לפני שתכנסו לתהליך רכישת הדירה ושיפוץ בצורה יסודית בדיוק כפי שאתם רוצים, חשוב לבצע בדק בית על מנת לאתר ליקויים שלא נראים לעין.

חשיבות בדיקת דירה לפני רכישה והליקויים האפשריים:

נזילות צנרת- נזילות אלו יכולות להיות מוסתרות ולרוב בעלי הדירה יכולים לכסות היטב את הנזילה עם צבע מרשים, כך שנזילות אלו אינן נראות לעין. חשוב לציין כי נזילות ופגמים בנצרת מורידים את ערך הנכס ובחלוף השנים יש לא מעט נזקים שיכולים לקרות לקירות עקב טיפול לא נכון. תיקון נזילות צנרת, הם יקרים, כך שוודאי לא תרצו להיכנס להוצאות מיותרות ולרכוש דירה פגומה, לכן חשוב לבצע איתור נזילות ע"י חברה מוסמכת.

חיבורים רופפים ובעיות חשמל – בבדיקת בדק בית ניתן לאתר ליקויים בחשמל ולעלות עליהם מבעוד מועד. לכאורה, בדיוק כמו בנזילות מים – כלפי חוץ הכל נראה מרשים ונקי, אך כלפי פנים הדבר שונה לחלוטין.

בדיקת עיקולים וחובות – בתהליך בדק בית בוחנים היטב כי הדירה נקייה מחובות, עיקולים, שעבודים ועוד. מעבר לכך, מומלץ לבדוק מול הרשויות המקומיות אם קיים חוב או תהליכים שונים שבוצעו נגד בעלי הנכס, כך תהיו בטוחים כי רכשתם דירה "נקייה".

בדיקת תקינות המבנה ותווי תקן – בעת בדיקה זו, בוחנים את, הרי יש לא מעט פעמים בהם עבודות אלו בוצעו ללא תווי תקן ורישיון על ידי חובבנים, כמו – הוספת ממ"ד ללא אישורים מתאימים, בניית מרפסת שלא כחוק, תוספות בנייה על הגג ועוד. חשוב לציין כי בנייה שלא כחוק יכולה לגרום לכם לבעיות עם הרשויות ובמקרים קיצוניים לקריסה או לסכנה של ממש.

לסיכום: נראה כי יש לא מעט התעסקויות בעת רכישת דירה חדשה, אך בכל הקשור לבטיחות המבנה ולאיתור ליקויים – אין מקום לפשרות, כיוון שדירה לא רוכשים כל יום, לכן חשוב לבצע בחירה נכונה, כזו שתאפשר לכם להיכנס בראש שקט לביתכם החדש ובכלל לדעת כי בצעתם עסקה טובה ששווה את הכסף שלכם ובכלל בדיקה זו תאפשר לכם לחסוך כאבי ראש בעתיד.

רכישת דירה חדשה מקבלן היא רכישת דירה שזה עתה הסתיימה הבנייה שלה ומי שרוכש אותה ועובר לגור בה יהיה בעצם הדייר הראשון בה.

אין מדובר בתהליך פשוט ומהיר ואלא בתהליך ארוך ומורכב הכולל לא מעט שלבים. מי שאינו בקיא בנושאי רכישת דירה – מומלץ לו שילווה את תהליך רכישת הדירה עורך דין מתחום המקרקעין. חשוב מאד לקרוא ולדעת כמה שיותר פרטים בנושא. להלן 5 טיפים שחשוב לדעת עת מתחילים את תהליך רכישת הדירה:

1. מומלץ לבדוק שמדובר בקבלן אמין ומוכר על ידי רשויות המדינה. ניתן לבקש אישורים ורישיונות במשרד המכירות או להיעזר בעורך הדין המלווה לשם כך.

2. גם כאשר מדובר בדירה מקבלן שזה עתה נבנתה – מומלץ לשכור את שירותיה של חברה מקצועית העוסקת בתחום של בדק בית. אנשי מקצוע שיגיעו אל הדירה החדשה יוודאו שהבנייה בוצעה ללא דופי ואין חשש לתקלה או פגם.

3. דירות קבלן נבנות בתכנית קבועה ולכן לפני הרכישה והכניסה לדירה כדאי לוודא שהדירה עומדת במבחן הטעם של בעלי הדירה העתידיים. ייתכן והם ירצו לבצע בה שינויים ו/או שיפוצים בטרם יכנסו לגור ועליהם לבדוק את הכדאיות הכלכלית של העניין.

4. באותו נושא – יתכן וניתן לבקש שדרוגים שונים מהקבלן שביצע את עבודות הבנייה. ישנם קבלנים שמציעים אפשרויות שדרוג וכך לא צריך למצוא חברה קבלנית שונה מזו שבנתה את הבניין כולו.

5. גם כאשר מדובר בדירה מקבלן חשוב מאד לבדוק את האזור והדירה, לנסות לברר כמה שיותר פרטים בנוגע לדיירים העתידיים ולנסות לחקור מה תהיינה תכניות הבנייה באזור בתקופה הסמוכה למועד האכלוס.

אין ספק שרכישת דירה מקבלן היא שלב מרגש מאד בחיים של כל משפחה או אדם הקונה דירה עבור עצמו. דירה חדשה היא דירה מיוחדת, בניגוד לרכישת דירה מיד שנייה – יהיה מצבה טוב ככל שיהיה. עורך דין מתחום הנדל"ן יוכל לסייע רבות, לקצר תהליכים ואפילו לחסוך בעלויות עבור הצד הרוכש מול הקבלן ומול רשויות המדינה.

כאשר התהליך עובר בצורה חלקה ומהירה גם המעבר לדירה החדשה יתבצע מהר וההתאקלמות בדירה החדשה תתחיל ברגל ימין ובתחושה טובה. מעבר דירה כרוך בביצוע שינויים רבים וחשוב מאד שכל השינויים יעברו בצורה טובה וחיובית, בעיקר אם מדובר במשפחה שעוברת לגור בדירה חדשה עם ילדים או בני נוער.

עסקאות מקרקעין הינן משמעותיות בחייהם של קונים, של מוכרים, של משכירים ושל משקיעים כאחד. מתווך הנדל"ן יכול לעזור לכם לעבור אותה בקלות.

אנחנו, הישראלים, נוטים לא לבקש עזרה. אנחנו ננסה לתקן את הצנרת בעצמנו, להחליף את הגלגל לבד, נשחק עם ארון החשמל ונרכיב בעצמנו את הרהיטים. אנחנו בוחרים, לעיתים קרובות בצדק, לא להשתמש בשירותים מקצועיים בתחומים רבים. אולם, כשמדובר בתיווך נדל"ן, רבים עושים את אותה הטעות, והפעם – לא בצדק. ככל שההחלטה שלנו הינה בתחום משמעותי יותר עבור חיינו, חשוב יותר שנשקיע בקבלת עזרה מקצועית כדי לחסוך זמן וכסף, וכדי לסגור את העסקה הטובה ביותר.

כדאי להיעזר במומחים

אצל רוב האנשים, עסקאות מקרקעין הן העסקאות החשובות והמשמעותיות ביותר שיעשו במהלך חייהם. בין אם מדובר ברכישת בית פרטי או דירה להשקעה – מדובר בהשקעה כספית גדולה, בתהליך מורכב הדורש ידע, ניסיון וחושים מיומנים כדי להשלים את העסקה בצורה המשתלמת ביותר. אמנם, אין זה הכרחי להשתמש בשירותיו של מתווך, אך זה בהחלט מומלץ.

לפי החוק הישראלי, תפקידו של מתווך הנדל"ן הוא להיות גורם יעיל בתהליך של עסקת מקרקעין. המתווך מציג את הנכס, מספק אינפורמציה לגביו, נותן ייעוץ מקצועי ומסייע ללקוחותיו בתהליך המשא והמתן, כדי להביא לסגירת עסקה תוך הסכמה הדדית של שני הצדדים. בסופו של דבר, מטרתו של המתווך היא לעזור ללקוח להצליח במטרתו – ביצוע עסקה בנכס מקרקעין, בין אם אילו דירות למכירה או להשכרה. כך שבכל מקרה המתווך הוא בצד שלכם – לקוחותיו, ונמצא שם כדי לסגור את העסקה המשתלמת ביותר עבורכם, כך שתשתלם גם עבורו.

מתווך נדל"ן ידאג לאינטרסים שלכם

ככלל, פנייה למתווך מספקת יתרון בעסקה. מתווך טוב ואמין הוא בעל ידע רב בתחום הנדל"ן מחד, ובעל ניסיון משמעותי במשאים ומתנים ובסגירת עסקאות מקרקעין מאידך. מתווך המקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך, ומשום כך הוא בעל אינטרס מובהק לסגירת העסקה המשתלמת ביותר עבור לקוחותיו. לאור צמיחתו של שוק הנדל"ן וריבוי עסקאות המקרקעין בישראל, קשה מאוד להצליח היום למכור נכס משתלם – או לרכוש אותו – ללא עזרה מקצועית. למתווך יש הרבה מה להציע כדי לסייע בתהליך: ידע, מאגר לקוחות פוטנציאליים, נכסים מוכרים, כלים מקצועיים, אלטרנטיבות, הזדמנויות ושליטה במשא ומתן.

יחד עם זאת, חשוב לעבוד עם מתווך מקצועי, ויותר מכל – אמין. כאמור, עסקאות נדל"ן הן משמעותיות ביותר בחייהם של רוכשים, של מוכרים, של משכירים ושל שוכרים כאחד. בתחום זה, חוסר אמינות יכול לעלות לכם, הלקוחות, המון כסף, אנרגיה ושקט נפשי. נכון שעל-פני השטח נראה ששימוש במתווך יעלה לכם יותר כסף, אבל החסכון בזמן, ניהול המשא ומתן והבנה בשוק הינם שלושה מרכיבים שיוצרים עסקה יעילה ועל-פי רוב גם משתלמת יותר.

כיצד ניתן – אם בכלל- לזהות נוכלים ושרלטנים מבעוד מועד?  יש סוגי נוכלות שלא ניתן לגלותם אלא אם אתם הופכים לקורבנותיהם. כך מגלים: רק לאחר מעשה, או רגע לפני חתימה על חוזה שאין ממנו דרך חזרה ובחתימתכם אתם נותנים הכשר לניצולו של הנוכל אתכם.

אחד מסוגי ההונאות היותר נפוצות בתחום הנדל"ן היא מכירה כפולה של דירת מגורים.  לדברי עורך דין מקצועי, כפי שקל ופשוט לבצע מכירת נכס פעמיים, כך גם קל יחסית להתגונן מפניה, רצוי בייעוצו ובסיועו של עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין.

הדרך הנכונה, הבדוקה והבטוחה לסכל מבעוד מועד את היתכנות מכירת אותה דירה פעמיים היא באמצעות רישום אזהרה בטאבו, שבה מפורטות ההתחייבויות השונות שבעליו החוקיים של הנכס נתן בקשר לעסקאות הקשורות בנכס שאותו הוא מתעתד למכור.

על מנת למנוע היתכנות נפילת קונה פוטנציאלי של דירה קרבן למעשה נוכלות של בעליה, מומלץ כי תכף לאחר חתימתו על חוזה לרכישת הדירה (שאותו מומלץ לבצע בסיועו ובפיקוחו של עורך דין המתמחה בנושא) הוא יפנה ללשכת רישום מקרקעין (טאבו) בבקשה לרשום הערת אזהרה לטובתו. ההערה נרשמת במקביל גם בצד הבעלים שעל שמו רשומה הדירה.

אם מוכר הדירה ינסה להערים על אדן מסוים שיבקש אף הוא לקנות ממנו את הדירה ואותו אדם יבדוק בנסח טאבו ויגלה, להפתעתו כמובן, כי רשומה כבר הערת אזהרה לטובתו של קונה אחר, סביר והגיוני שהוא יימנע מיצירת קשר (ובמידה שיצר את הקשר- ינתק אותו לאלתר) כדי לא ליפול בפח ולהיוותר חסר אונים, אובד עצות ובעיקר- בלי כספו שייזרה לרוח לאחר שהונח על קרן צבי שפתח במרוץ נגד הזמן…

על מנת לקבל מידע מפורט ורלוונטי בנושא הערת אזהרה, הטפסים והמסמכים הנלווים הנדרשים לצירוף אל בקשת  רישום האזהרה רצוי להיכנס לאתר של לשכת רישום מקרקעין.

טיפ קטן למוכרי דירות: היות שסביר להניח כי קונים פוטנציאליים של הדירה יבקשו מכם לרשום הערת אזהרה, על מנת להבטיח עצם מאפשרות קניית דירה על ידי אחרים, חשוב להגביל ולהתנות את רישום הערת האזהרה בתקופה קצובה ובתנאים שיתאימו לכם. הגבלה בזמן מונעת מצב, שבו הקונה ירשום הערת אזהרה על דירתכם אבל ישהה את קנייתה מבלי שיתאפשר לכם לבטל את רישום הערת האזהרה.

מניעת מצב שבו תגלו כי אתם לא הקונים היחידים של הדירה עשויה לחסוך לכם עגמת נפש, כעס, תסכול וגם לא מעט כסף…

מגמת הבניה הרוויה שאנחנו חווים בארץ בשנים האחרונות (בעיקר בגלל מצוקת הדיור והכוונה של ממשלת ישראל, עם יוזמות שונות כיוזמת "מחיר למשתכן" ודומותיה) מעודדת את קבלני הבניין לבנות לגובה ומציבה גם בפני חובבי הבתים צמודי הקרקע את הדילמה האם לעבור לבניין רב קומות או להישאר צמוד לקרקע.

מתעוררים מהחלום למציאות שונה

עד מספר לא רב של שנים, לקום בבוקר, לפתוח את הדלת ולצאת אל הגינה שלך, לשתות את קפה הבוקר ליד בריכת הנוי הקטנה שלך, בחצר המעוצבת שלך – היה ה"חלום" של כל מי שהזדמן לידיו סכום כסף שאיפשר לו לקנות נכס נדל"ן. אבל, גם חלומות משתנים בהתאם לאופנות וגם אנחנו מתאימים את עצמנו ומסתגלים לשינויים. אולי זה בגלל שגילינו שה"חלום" שלנו כבר לא כל כך "חלומי" כאשר הוא מתגשם, כי יחד עם בית משלך, מגיעות עלויות משלך, מטלות תחזוקה משלך (למשל, לטפח את הגינה, לתקן את הגג, או לפחות למצוא איש תחזוקה אמין ומקצועי שיעשה זאת ולשכור את שירותיו) וגם אחריות שהיא לגמרי שלכם על כל בעיה שנוצרת (לדוגמה, עץ שלכם שמנשיר את עליו לחצרו של השכן, שגם לו יש בית משלו, או הכלב שלכם שנובח בחצר שלכם, אבל מטריד את מנוחת השכנים, שגם הם, לצערכם, שלכם J ).

משפרי דיור – Out, מצמצמי דיור – In

כאשר נבחן מקרוב את נתוני הנדל"ן הזמין לרכישה באזורים מסוימים (למשל, דירות למכירה בקריות, בתים לרכישה בנס ציונה או צמודי קרקע בפתח תקווה), ניתן לזהות גם בתוך האזורים עצמם מגמה ברורה ומובהקת של מעבר מבתים פרטיים צמודי קרקע אל בניינים גבוהים איכותיים ומאובזרים, אשר מנוהלים על ידי חברת ניהול מקצועית, ומתופעלים על ידי צוות מקצועי, שיתחזק את הבריכה, את המעליות היוקרתיות, את הגינה הגדולה שעוטפת את הבניין ויותיר בידי הדיירים רק את הפנאי ליהנות מהמגורים שלהם בבניין. מגמה זו, מכונה על ידי אנשי הנדל"ן – מצמצמי דיור.

מיהו מצמצם הדיור האופייני?

על פי מחקר שבוצע על ידי מחלקת המחקר והאסטרטגיה של חברת אלדר וכלל 520 מצמצמי דיור כאלה, למצמצמי הדיור מספר קווים משותפים אופייניים המקשרים ביניהם: לרוב, מדובר בזוגות בוגרים (מגיל 55 ומעלה), אשר ילדיהם עזבו את הבית וכעת, כבר אין להם צורך בחדרים הרבים ובחצר שהעמיד לרשותם הבית צמוד הקרקע. הסיבות העיקריות שצוינו למעבר זה מתחלקות לשלוש מרכזיות: תחושת הביטחון במגדלי המגורים (42% מהנשאלים), קירבה למרכזי בילוי (21%) ואפשרות מגורים ללא מדרגות, המצויות בבתים צמודי קרקע ומרובי מפלסים (16% מהנשאלים).

האם זה אומר שעם ישראל מאבד מ"מורשתו" ומתנתק מהקרקע?

לא ולא, אולם הישראלים, כציבור גמיש וסתגלן, העתיקו את החלום שלהם והרימו אותו כמה מטרים מעל לפני הקרקע, על המגדלים מרובי הקומות, אל הבניינים המעניקים לגרים בהם ביטחון, נוחות ומגורים איכותיים, מבלי לאלץ אותם לעבוד קשה על טיפוח הגינה או תיקון הגג.

נכתב בשיתוף גבעת אלונים המציעה לכם דירות חדשות ויוקרתיות בקריות

5 יתרונות השקעה ברכישת קרקע חקלאית

אחד מלהיטי ההשקעות של השנים האחרונות הוא רכישת קרקע חקלאית לצורך השקעה. אבל, האמת היא, שנושא קרקעות למכירה, כהשקעה או כנכס שתוכל להעביר לנכדים, הוא עתיק יומין וכבר בתנ"ך קראנו עליו לא מעט פעמים. אם כן, מה השתנה? מדוע נוהרים כל כך הרבה אנשים לרכוש קרקעות חקלאיות לצורך השקעה?

נראה כי כיום הפכו רבים יותר מודעים ליתרונות הרבים שקרקעות חקלאיות הנרכשות כהשקעה פורשות בפני רוכשיהן:

1. תנופת בניה כלל-ארצית – מצוקת הדיור של השנים האחרונות הביאה את הממשלה לנקוט ביוזמות שונות, אשר תאפשרנה ליותר זוגות צעירים ומשפחות לעבור מדירה שכורה לדירה משלהם. אחד מהצעדים האלה כולל הפשרתן של קרקעות חקלאיות בבעלות פרטית והסבתן לקרקעות המיועדות לבניה. קרקעות אלה תאפשרנה לישובים הנמצאים בקרבתן להתרחב ולקלוט תושבים נוספים, דבר, שכמובן, הוא אינטרס משותף של ממשלת ישראל, של המועצה האזורית בה נמצאת הקרקע, ראשות העיר אליה סמוכות הקרקעות
2. מחירי קרקע חקלאית נמוכים הרבה יותר מקרקעות אחרות – קרקע חקלאית נחשבת לזולה ביותר בין נכסי הנדל"ן למיניהם. היא זולה יותר מקרקעות מופשרות, ובוודאי זולה יותר מדירה או בית למגורים עצמיים או כאלה הנרכשים כנכס מניב לצורך השקעה.
3. מדובר בהשקעה ברמת סיכון נמוכה מאד – יחסית להשקעות בשווקי ההון השונים, רמת הסיכון הכרוכה בהשקעה כזו הינה כמעט אפסית, כאשר היא מבוצעת בצורה נכונה ובבדיקת כל התנאים המקדימים (וידוא כי המציע קרקעות למכירה הוא אכן הבעלים של הקרקע, או שיש ברשותו ייפוי כוח המאפשר לו להציע אותן למכירה, בדיקת מצבן הנוכחי ותחזית להפשרה וכד'). תוכלו אף להפחית את הסיכון שבהשקעה על ידי איתור סימנים מקדימים כבניית תשתיות מואצת באזור הקרקעות המועמדות למכירה ותנופת פיתוח מואצת באזור.
4. תשואה גבוהה – הזכרנו כבר את מחירן הזול של קרקעות חקלאיות. קרקע כזו, כאשר היא מופשרת ומשנה את ייעודה לקרקע המיועדת לבניית בתי מגורים ומרכזי קניות, מכפילה את מחירה במאות אחוזים. ההפרש בין מחיר הקניה הזול לבין מחיר המכירה הגבוה מאד, הופך את ההשקעה לכדאית מאד עבור משקיעים סבלניים.
5. מסלולי מימון נוחים – רוב החברות המציעות קרקעות למכירה תפרושנה בפניכם מסלולי מימון נוחים וחלק גדול מהבנקים מעמידים לרשות הרוכשים הלוואות בתוכניות החזר נוחות ובאפשרות להתאים לכל רוכש כמעט.

לסיכום:

רכישת קרקעות חקלאיות לצורך השקעה איננה אפיק השקעה אשר מתאים לכל אחד. הוא איננו מתאים למשפרי דיור (בגלל פרק הזמן שעתיד לעבור בין הרכישה להפשרה), הוא איננו מתאים למי שרוצה רווחים מהירים כאן ועכשיו. אבל הוא מתאים ככפפה ליד למי שמחפש השקעה מתונה בסיכון נמוך ובתשואה גבוהה. קרקע כזו יכולה, בנוסף לאפשרות ההשקעה בטווח הזמן הקרוב יותר, להוות גם נכס אותו תוכלו להוריש לילדיכם או נכדיכם (כמעין "תוכנית חיסכון" שלעולם לא תימחק).

אנחנו כל הזמן שומעים את המושג "זוגות צעירים" בעיקר בהקשרים השונים הקשורים לדיור ולפיננסים "פרויקטים לזוגות צעירים", "ייעוץ פיננסי לזוגות צעירים", "משכנתא לזוג צעיר" וכן הלאה. במה שונים זוגות צעירים מזוגות מבוגרים יותר? מהן דרישות המגורים הספציפיות שלהם? ובכלל, מהי ההגדרה לזוג צעיר?

מיהו זוג צעיר?

האמת היא שאין תשובה ברורה לשאלה מיהו זוג צעיר. כלומר, ישנן הרבה הגדרות, אולם אף אחת מהן איננה מדויקת דיה ובכל אחת מהן ניתן למצוא בקיעים ויוצאים מן הכלל. חלק מהניסיונות להגדיר מתייחסים לפרק הזמן שחלף מאז תחילת הנישואין, חלקם לגילם הצעיר של בני הזוג וחלק מהם עוסקים בזוגות שעדיין אין להם ילדים, גם אם הם נשואים ותיקים. בואו נסכם, לצורך המאמר, שכאשר אתם חשים כ"זוג צעיר", גם אם אתם בני 40, אתם נחשבים זוג צעיר, ולכן, פרויקטים לזוגות צעירים מתאימים גם לכם.

איך מחליטים היכן לרכוש דירה?

לזוג צעיר (וגם לזוג מבוגר) ישנם מספר קווים מנחים, שיסייעו לו בהחלטה. הנה כמה מהמשפיעים שבהם:

השכנים – לתמהיל האוכלוסייה באזור יש השפעה על הבחירה, מאחר וישנם כאלה שיעדיפו לחיות בסביבה הטרוגנית מבחינה סוציו-אקונומית, ועבור אחרים – הנושא פחות חשוב. בכל מקרה, שכנים טובים – הם מצרך נדיר ויקר מציאות, בשביל כוס סוכר, פטפוט של בוקר או אפילו עזרה הדדית רחבה יותר.

בית צמוד קרקע או בנין – מדובר כאן בהעדפה אישית, שעשויה להשתנות עם הגיל לכאן או לכאן. חלק מהזוגות רואים את הדירה האידיאלית שלהם בבית בו הם יכולים לצאת לחצר בבוקר ולשתות את הקפה שלהם במדשאה הירוקה, בעוד אחרים יעדיפו לגור בבנין, בקומה גבוהה ככל האפשר.

שכונה חדשה לגמרי או שכונה מתחדשת – לכל אחת מהאפשרויות חסרונות ויתרונות, אשר עשויים להיות עקרוניים, מהותיים ובעלי השפעה עליכם ועבורכם.

שירותים עירוניים ושירותים אחרים – להימצאותם של כאלה בסביבתכם הקרובה יש יתרונות רבים, אולם ישנם גם חסרונות (למשל, נסו למצוא מקום חניה פנוי כאשר ישנו סניף פעיל של קופת חולים ליד ביתכם).

תחבורה ציבורית – גם אם לכל אחד מכם יש מכונית, ישנם מקרים בהם תעדיפו לעשות שימוש בתחבורה הציבורית. חשוב לוודא כי אכן יש כזו וכי תדירותה גבוהה.

מה בכל זאת שונה אצל זוג צעיר?

בניגוד לזוגות בוגרים וותיקים, לזוגות צעירים, ישנו אלמנט שיקול נוסף, והוא התרחבות המשפחה בעתיד. אלמנט זה עלול להשפיע על הבחירה בהצפת קריטריונים נוספים, כמו קירבה להורים (סבא-סבתא = בייביסיטר צמוד), גני שעשועים, מוסדות חינוך, חברים בני אותו הגיל למשחק, טיפת חלב וכד'. הצפי להתרחבות המשפחה אף עשוי להכתיב את גודל הדירה הנרכשת ולהוריד מעל הפרק דירות המיועדות לרווקים או לזוג בלבד (כלומר, דירות בנות שני חדרים).

לסיכום:

אם אתם עומדים לשלם במיטב כספכם עבור דירה אליה תתחייבו לשנים רבות, בחנו את כל הגורמים המשפיעים החשובים לכם. העלנו כאן מספר גורמים לדוגמה, בוודאי תוכלו לגבש לעצמכם עוד כמה משלכם.

דבר ידוע הוא שבחירה של נכס נדלני היא מהחשובות שהאדם מבצע בחייו. את מרבית תשומת הלב מקבל נדל"ן למגורים – בית פרטי או דירת מגורים – אם כי ברור שאי אפשר להוציא מהתמונה גם את הנדל"ן המסחרי (או הנדל"ן העסקי). בחירה נכונה של נכס היא קריטית בדרך להצלחה, כאשר יש הבדל בין המשתנים שצריך להכניס למשוואת הבחירה במקרה של נדל"ן למגורים לעומת נדל"ן לעסקים.

נקודת המוצא: יש להתבונן על הנכס מנקודות מבט שונות

בחירה של נכס נדל"ני היא סוגייה של התאמה לצרכים, כאשר ברור שאלה משתנים בהתאם לסוג הנכס. אם בנכס למגורים מתבוננים בעיקר (או אפילו רק) בצרכים של בני הבית, בהווה או בעתיד – בנכס עסקי יש להתבונן דרך הפריזמה של הלקוחות הפוטנציאליים או הקיימים, העובדים וכן הלאה. בעוד שהתכלית של נכסי המגורים ברורה, במקרה של נדל"ן עסקי יש סוגים שונים של נכסים, שצריכים להתאים במהות שלהם לסוג הפעילות בעסק: חנות לעומת מחסן, למשל.

בניגוד לדירה או לבית מגורים, את הנדל"ן העסקי לרוב משכירים, גם אם יש כאלה שבוחרים להקים נכס מאפס: לדוגמא, הקמת גלריה במקום ששימש בעבר למטרה אחרת לחלוטין. המשתנים הכלכליים המשפיעים על ההחלטה משתנים בכל אחד מהמקרים, כמובן. בנכס למגורים חשוב להתייחס לתנאי התשלום, לעלויות הנלוות (מס רכישה, לדוגמא) ובדרך כלל גם למאפייני המשכנתא. בנכס עסקי ההתייחסות לרוב היא לסכום החודשי של השכרת הנכס, שמחושב פר מטר רבוע. שצריך לקחת בחשבון גם את הוצאות התחזוקה או את ניהול הנכס: לדוגמא, בניין המשרדים בו ממוקם המשרד.

סוגיית המיקום

כאשר באים לרכוש נכס – כל נכס – חייבים לקחת בחשבון את המיקום הספציפי שלו. במקרה של נכס למגורים, הרי שיהיו אלה הצרכים של בני הבית שצריכים להיכנס לתמונה. הם צריכים לבחור באזור הנמצא באזור נגיש, רצוי במרחק סביר ממקום העבודה שלהם. משפחות עם ילדים ירצו בוודאי נכס שנמצא בקרבת גני הילדים ובתי הספר אליהם יעדיפו לרשום את ילדיהם. מרכזי קניות ומקומות בילוי הם פרמטרים נוספים שרוב רוכשי הדירה מתייחסים אליהם.

לעומת זאת, בעת בחירה של בתי עסק או משרדים להשכרה, צריך לבחור במיקום שיסייע למלא את שאיפת העסק לכמה שיותר לקוחות. האזור חייב להיות נגיש פי כמה מאשר נכס למגורים ולספק מענה לצרכים של כל מי שעשוי להיות לקוח פוטנציאלי: מומלץ להעדיף משרדים להשכרה בתל אביב הנמצאים סמוך לעורקי תנועה מרכזיים או קרוב לתחנות התחבורה הציבורית. יש לתת את הדעת גם על האנשים שנוהגים לפקוד את האזור (לדוגמא, מבחינת גילאים), במטרה לראות האם הוא עומד בקנה אחד עם קהל היעד של עסק מסוים.

כיום כבר כולם יודעים שהשקעה נכונה בזמן הנכון יכולה להעניק לכם את האפשרות להרוויח הרבה כסף. עם זאת, כיצד מוצאים נכסים כדאיים להשקעה? זוהי אחת השאלות החשובות ביותר שמבדילות בין אנשים שבאמת מתמצאים בעולם הנדל"ן לבין אילו שרק עושים את צעדיהם הראשונים בתחום.

ניסיון מאפשר להגיד כמעט ממבט ראשון על נכס כלשהו האם הוא משתלם וכדאי להשקיע בו, בעוד שאנשים בלי ניסיון יזדקקו למחקר מעמיק בכדי לקבוע זאת. אם אתם אלה שנמצאים בתחילת דרכם בהשקעה בנכסים, מומלץ להשקיע את מלוא המאמצים בבדיקות.

מה הם נכסים להשקעה?

נכסים להשקעה אלו הן דירות ומבנים שנרכשים לא על מנת להשתמש בהם באופן ישיר, אלא על מנת להרוויח: הן באמצעות השכרה, והן באמצעות השבחה ומכירה לבעלים הבאים. בתוך שתי הקטגוריות העיקריות האלה של רווח מנכס: השכרה ומכירה, ניתן למצוא גם שלבי ביניים ותתי-קטגוריות. למשל, ניתן להשכיר נכסים מסוימים לתקופות זמן קצרות במקום ארוכות, להפוך אותו לעסק בעצמכם, ועוד. גורמים יצירתיים רבים בעולם הנדל"ן הישראלי יכולים להעיד שהעיקר שיהיה נכס – ומה לעשות איתו כבר ניתן לחשוב בשלבים מאוחרים יותר.

כיצד בוחרים נכס להשקעה?

חשוב לציין שכל מקרה לגופו: לעיתים הנכס נמצא במצב גרוע ונמכר בעלות נמוכה. באמצעות שיפוץ מקיף ניתן להעלות את הערך שלו, מה שרלוונטי הן עבור . עם זאת, במידה והנכס נמצא בנקודה שאינה נוחה להגעה עבור קהל היעד שלכם (למשל, סטודנטים – אם אי אפשר להגיע במהירות מהנכס למקום הלימודים שלהם, אין להם סיבה לעבור לשם). החשיבה הזאת אקטואלית הן עבור דירות פרטיות והן עבור שטחים עסקיים שונים.

כאשר בוחרים נכס להשקעה, יש לשים לב לפרטים הבאים:

• המחיר שבו הוא נמכר (האם אתם יכולים לעמוד בו?)
• מצב הנכס – האם יש צורך בביצוע שיפוצים?
• מיקום הנכס – מיקום נכון יכול להעלות את ערך הנכס במידה רבה
• ההתפתחות האזורית – לעיתים משתלם לרכוש נכס במקום שנמצא בצמיחה בהנחה שבעוד מספר שנים כל הנכסים באזור יהיו בעלי ערך גבוה יותר.
• מחירי נכסים דומים באזור
• אפשרויות למימוש ההשקעה

איך מתחילים בתהליך?

רכישת נדל"ן הינה תהליך מחושב הכולל מספר שלבים. בחירת נכסים מניבים להשקעה היא אך ורק השלב הראשון. בשלבים הבאים יש למצוא אנשי מקצוע מתאימים למימוש העסקה: עורך דין ברמה גבוהה, שמאי להערכת שווי הנכס, רואה חשבון שיעזור לכם להתנהל מול רשויות המס ועוד.

כל אלה מהווים רק את השלבים הראשונים בדרך לנכס. לאחר מימוש העסקה, יש להתחיל מיד בפעולות הדרושות על מנת שהנכס יהיה מניב, הדבר אקטואלי ביותר עבור אנשים ששילמו על הנכס באמצעות מימון חיצוני שצריך להחזיר בשלב כלשהו.

נכסים להשקעה הם נושא שחשוב לבדוק לעומק. האפשרויות שנכסים אלה מעניקים נרחבות ביותר ונותנות הזדמנות לגריפת רווחים גדולים, הן בתחום הנדל"ן הפרטי למגורים והן בתחום הנדל"ן העסקי.

משבר הדיור בישראל עלה בשנים האחרונות לכותרות הרבה יותר מפעם אחת. כיום, כשמספר המשכורות הנדרש לרכישת דירה בישראל רק עולה משנה לשנה, ברור שקשה עד בלתי אפשרי לעשות זאת ללא קבלת משכנתא מבנק זה או אחר. אלא שנטילת המשכנתא אינה משימה פשוטה כלל וכלל, שעה שיש לא מעט משתנים שצריכים להיכנס לתוך המשוואה. המאמר הבא מנסה לעשות לכם קצת סדר בבלגן.

מגוון רחב של היבטים

המציאות מראה כי אין הלוואת משכנתא אחת אשר דומה לאחרת. בכל אחד מהמקרים, בהמשך לכך, יש פרמטרים אחרים שיש לקחת בחשבון – ואלה למעשה מגדירים את כדאיות העסקה הספציפית. הנתונים המרכזיים הם גובה המשכנתא, גובה הריבית ותקופת ההחזר, אשר צירופם יוצר בכל מקרה ומקרה תחשיב שונה. על בסיס אלה יחושב ההחזר החודשי, משך כל תקופת המשכנתא, כאשר בלא מעט מקרים מדובר על החזר שמשתנה או עשוי להשתנות (למשל, עקב שינויים במדד).

יש להדגיש כי מעבר לפרמטרים האלה, ישנן עלויות עקיפות אחרות הנוגעות למשכנתא ועלולות לייקר את העסקה, אפילו באופן ניכר. חשוב לבדוק, בין השאר, את עמלת השמאי, שכר טרחת הנוטריון, דמי פתיחת התיק, דמי רישום הביטחונות, הביטוחים השונים הנדרשים וכיוצא בזה. על חלק מהמשתנים האלה בהחלט ניתן להתמקח אל מול הבנק ובכך לחסוך לא מעט כספים.

הווה, עתיד ומה שביניהם

כל עסקת משכנתא מבוססת על החזרים המתפרסים על פני פרק זמן של עשרות שנים. בתנאים האלה, ברור מדוע תכנון המשכנתא חייב להיות מושכל ולהתבונן לא רק על המצב הכלכלי של רוכשי הדירה בנקודת הזמן הנוכחית – אלא גם על הציפיות שלהם לגבי העתיד. המטרה היא לבחור בהלוואה אשר ניתן יהיה לעמוד בה בשנים הקרובות, אפילו כאשר יתבצעו שינויים דוגמת שדרוג בתלוש השכר, הרחבת התא המשפחתי וכיוצא בזה. המטרה היא לבחור בסכום שניתן לעמוד בו, ורצוי מאוד שגם תוך כדי השארת מרווח נשימה כלכלי לעלויות המחיה השוטפות (תשלומים, למשל), או אפילו להוצאות בלתי מתוכננות.

המלצה מועילה: לבדוק מספר הצעות

לא מעט ישראלים ממהרים לקחת משכנתא בסניף הבנק בו מנוהל החשבון שלהם. פעמים רבות, מדובר בטעות של ממש, שהשלכות הכלכליות שלה נאמדות בהון עתק. זאת מכיוון שישנה תחרות עצומה בין הבנקים כיום, מה שמאפשר הצעות משתלמות שלהם לעבר לקוחות פוטנציאליים במטרה למשוך אותם. המשמעות הישירה של כך היא שלאחר הגדרת הצרכים הראשוניים והדרישות הבסיסיות מהמשכנתא, מומלץ לקבל הצעות ממספר בנקים לפחות ולבחור בזו המתאימה ביותר לצרכים. כמובן שגם יועץ משכנתאות, שזוהי בדיוק העבודה שלו, יכול לסייע במספר לא מבוטל של מצבים.

משכנות אורבניקה משווקת כיום שני פרויקטים עיקריים: משכנות הדר גנים ובוטניקה כפר סבא הירוקה.